Alto interés por el Ritz-Carlton: más de 50 inversionistas hacen check in en la carrera por quedarse con el hotel que pertenece a un fondo de LarrainVial

Comienzan a abrir sus puertas, pero por varios meses la pandemia mantuvo desocupados a cuatro de los hoteles más reconocidos de Santiago -Ritz Carlton, Intercontinental, Sheraton y Crowne Plaza-, que conforman la cartera del fondo Inversiones Hoteleras de LarrainVial.

Actualmente, el fondo está llevando a cabo un aumento de capital; puso en venta el Hotel Ritz-Carlton Santiago; está desarrollando un proyecto inmobiliario en los terrenos del hotel Sheraton; y, presentaron una demanda arbitral contra Southbridge, la compañía de seguro del hotel Crowne Plaza.

La magnitud del daño que sufrió el fondo el año pasado fue presentada la semana pasada en la Asamblea Anual de Aportantes. Las ventas de los cuatro hoteles, que sumaban US$ 73 millones en 2019, cayeron a US$ 16 millones en 2020. Sus ganancias operativas, antes de gastos financieros (Ebitda), pasaron de US$ 21 millones en 2019 a pérdidas de US$ 6 millones al cierre de 2020. Esto llevó a que su margen Ebitda fuera de -37,8% a fines del año pasado.

Interés por el Ritz

Esas pérdidas son la que el fondo busca enfrentar con la venta del Ritz-Carlton, el único de sus cuatro activos que cerró 2020 con un Ebitda positivo de US$ 292.588, un 95% más bajo que el del año anterior. Aun así, le permitió ser el único con margen positivo de 5%.

La compra del hotel parece ser una oportunidad atractiva ya que 51 inversionistas han manifestado su interés en comprarlo, ejecutando acuerdos de confidencialidad (NDA).

La firma de servicios inmobiliarios a cargo de la venta del hotel, CBRE, informó en la asamblea que de los 51 competidores, 16 actores son locales y 35 son inversionistas internacionales.

Uno de los players chilenos que está evaluando adquirir el hotel es la AGF de Independencia. La administradora del mayor fondo de inversión inmobiliario de Chile no estaría interesada en la operación hotelera, sino que en la posibilidad de generar un contrato de arriendo del Ritz-Carlton, que es el negocio en el que tiene experiencia.

En cuanto al proceso, el fondo espera recibir ofertas hasta fines de junio y considerando eso, se propuso acortar el plazo para el aumento de capital, antes de recibir las ofertas formales por el Ritz-Carlton. La operación busca levantar US$ 9 millones y hasta ahora se han colocado US$ 7,03 millones en nuevas cuotas.

El objetivo de acortar el plazo sería evitar que, estando en conocimiento de las ofertas y el efecto que tendrían en el valor cuota, un aportante compre cuotas a un precio definido, perjudicando al resto de los partícipes. Esto deberá ser aprobado en la próxima Asamblea Extraordinaria de Aportantes, fijada para el 1 de junio.

Crowne Plaza

Dentro de la cartera del fondo, el Hotel Crowne Plaza ha sido el más golpeado por la pandemia, cerrando 2020 con un Ebitda negativo de US$ 2,66 millones. En febrero de 2021 asumió como nuevo general manager Leandro Bertolotto y el hotel reabrió a principios de abril para funcionar como residencia sanitaria.

Además de estos cambios, en enero el fondo hotelero decidió llevar a arbitraje a la aseguradora Southbridge, por los daños sufridos por Crowne Plaza en las protestas del estallido social.

La respuesta de Southbridge no satisfizo la cobertura que solicitaron los dueños, quienes determinaron que “la suma no indemnizada de los daños y pérdidas sufridas por el inmueble producto del siniestro asciende a UF 30.983,35, en tanto, que la suma no indemnizada por concepto de perjuicio por paralización asciende a UF 90.681,69”, dicen los estados financieros del fondo.

Respecto a la demanda, Inversiones Hoteleras Holding, gestora de los activos del fondo, señaló a DF que “se está avanzando en el proceso. Se presentó la demanda, se recibió la respuesta a la demanda y se presentó la réplica, y la dúplica. Ahora estamos en un período de reuniones en que las partes exploran la viabilidad de encontrar puntos de acuerdo”.

Por otra parte, CBRE, fue contratado por “un grupo inversionista” para comprar unos 1.200 m2 en locales comerciales de la galería ubicada a los pies del Crowne Plaza. Según una fuente de los locatarios, la firma ya ha contactado a algunos de ellos.

Proyecto Sheraton

En abril, la alcaldesa de providencia, Evelyn Matthei, anunció que invalidaría el permiso para el proyecto inmobiliario que el fondo desarrollaría en los terrenos del hotel Sheraton. La presentación a los aportantes no hizo alusión a ese conflicto que deberá resolverse en los próximos meses.